Energetische Stadtsanierung

Ebenfalls neu und erfreulich: Die integrierten Konzepte sollen ausdrücklich die städtebaulichen, denkmalpflegerischen, baukulturellen, wohnungswirtschaftlichen und sozialen Aspekte in einen Zusammenhang mit den technischen und wirtschaftlichen Energieeinsparpotenzialen im Quartier bringen. Das ist ein begrüßenswerter Fortschritt in der Förderlandschaft bundesweiter Energieeffizienzprogramme.

Eine Pilotphase für NRW-Kommunen

Der Programmstart sah eine Pilotphase von drei Monaten vor, in der die Bundesländer aufgerufen waren, bis zu sechs Pilotkommunen mit bespielhaften Projekten zu empfehlen. Nordrhein-Westfalen hat insgesamt sieben Quartiere in sechs Kommunen angemeldet, darunter der historische Stadtkern Dülken in Viersen, den von Zechensiedlungen und Schrumpfung geprägten Stadtteil Hassel in Gelsenkirchen und Reichows ehemals prominente Modellstadt der Nachkriegsmoderne, die Sennestadt im Süden von in Bielefeld – alles geförderte Stadtumbauquartiere. Alle drei KfW-Konzepte wurden von Jung Stadtkonzepte betreut und haben im Sommer 2012 begonnen. Alle drei Kommunen haben das Programm der KfW ganz gezielt als Chance zur Erweiterung und Verstetigung laufender Stadtumbauprozesse genutzt; und das strategische Zusammenführen von Stadtentwicklung, Energie- und Wohnungswirtschaft hat überall spürbar neue Impulse setzen können.

Komplexe Grundlagenermittlung mit Energieversorgern, Stadtentwicklung und Wohnungswirtschaft

Wer etwas Zusammenführen möchte, benötigt auch eine integrierte Datenlage. So war die Verfügbarkeit von Daten der Energieversorger und der Wohnungswirtschaft sowie zulässige Nutzung teilweise geschützter Daten stetiges Thema beim interkommunalen Austausch. Als Erfolgsfaktor können frühzeitige Zusammenarbeit mit dem zuständigen Energieversorger sowie ein transparenter und angstfrei professioneller Umgang mit Datenschutzbelangen gelten. Insbesondere die Kooperation mit der Energiewirtschaft ist in kommunalen Planungsprozessen noch wenig geübt und erfordert, beidseitige Berührungsängste zu überwinden. Die Städte Viersen und Bielefeld haben bereits mit dem Förderantrag den örtlichen Versorger inhaltlich und wirtschaftlich eingebunden. Doch nicht jede Kommune verfügt über eigene Stadtwerke oder einen innovativen Regionalversorger. In Gelsenkirchen-Hassel gab es gleich zwei überregionale Versorger im Projektgebiet mit komplexen Bedingungen für die Datenermittlung. Die nötigen Energieverbrauchsdaten und Versorgungsstrukturen konnten jedoch weitgehend aus bereits vorliegenden Konzepten abgeleitet werden.

Die Kraft der kommunalen Unternehmen gezielt nutzen

Das KfW-Programm 432 lässt es ausdrücklich zu, die Fördermittel an kommunale Unternehmen weiterzuleiten, und ist insgesamt erfreulich flexibel. Für die Sennestadt waren die wirtschaftlichen und rechtlichen Handlungsmöglichkeiten der mitwirkenden kommunalen Gesellschaften Sennestadt GmbH und Stadtwerke Bielefeld GmbH besonders wertvoll. Die positive Zusammenarbeit der kommunalen Unternehmen bei der Erarbeitung des integrierten Konzepts zur Energetischen Stadtsanierung ist politisch und auch in der Bevölkerung deutlich positiv wahrgenommen worden. Die heute gelebte Kooperationskultur und die Verstetigung des Projektmanagementteams für Folgeprojekte ist hier ein Erfolg von KfW 432.

Gleiches gilt in Viersen für die die Immobilien- und Energieberatung im Quartier. Gelsenkirchen verfügt sogar mit dem Klimabündnis Gelsenkirchen-Herten über einen Träger zur interkommunalen Stadtsanierung mit der Nachbarstadt Herten. Hier arbeiten aktuell zwei KfW-geförderte Sanierungsmanager in einem interkommunalen Team.

Integrierte Konzepte müssen mehr als Daten bieten

Die integrierten Konzepte dauern in etwa ein Jahr und sind Grundlage und Voraussetzung für eine anschließende Förderung des Sanierungsmanagers für bis zu drei Jahre. Technischen Daten- und Potenzialermittlungen reichen allein nicht. Der Fördergeber erwartet ebenso eine Akteursbeteiligung und Öffentlichkeitsarbeit wie fundierte Maßnahmenvorschläge für die Arbeit des Sanierungsmanagers und Aussagen zur Erfolgskontrolle. In allen drei Quartieren war es zudem sehr wichtig und erfolgreich, die Mechanismen des Immobilienmarkts darzustellen und die Auswirkungen der demografischen Situation zu verdeutlichen. Alle Quartiersergebnisse zeigen deutlich, dass mit den Potenzialen der Gebäudedämmung allein die Klimaschutzziele nicht zu erreichen sind. Das gilt zunächst unabhängig davon, welche Art der Dämmung wirtschaftlich und gestalterisch sinnvoll erscheint oder nicht. Je nach sozialer Zusammensetzung des Quartiers fallen die einschlägigen Sanierungsanlässe Eigentümerwechsel, Instandhaltung oder altersgerechter Umbau sehr individuell aus. Diese haben entscheidenden Einfluss auf die CO₂-Minderungspotenziale.

Quartiere im Wohnungsbestand brauchen eine neue Energieversorgungsstrategie

Eine integrierte Quartiersstrategie braucht die Auseinandersetzung mit der Erzeugung und Verteilung von Wärme und den entsprechenden Primärenergiefaktoren. Für die Sennestadt konnte beispielsweise zum Jahresbeginn 2014 ein umfassendes Konzept zur Gründung einer quartierbezogenen Netzgesellschaft erarbeitet werden. Dieses Konzept „Ein Stadtteilnetz für die Sennestadt“ bietet nun die strategische Grundlage für mehr Kraft-Wärme-Koppelung (KWK) in der Sennestadt - und bedeutet in der Folge einen geringeren Aufwand für Fassadendämmung durch den besseren Primärenergiefaktor. Der notwendige Dialog mit den Wohnungsunternehmen und Eigentümergemeinschaften ist erfolgreich aufgenommen. Die Grundlagen hat das Konzept zur Energetischen Stadtsanierung gelegt.

Wert: Qualität der Sanierung überwiegt Dämmstandard

In allen drei Quartieren zeigt sich der Trend, dass die anhaltenden Schrumpfungstendenzen die Motivation zur Sanierung hemmen, weil die Wertsteigerung ausbleibt. In der Sennestadt wurde mit den Akteuren der Immobilienwirtschaft ein Projekt „Vom Sachwert zum Wohnwert“ entwickelt, das die Immobilienbewertung neu aufstellen soll. Statt allein den erzielten Preis in der Nachbarschaft zu berücksichtigen, müssen sich Stadtumbau, Energieversorgung und Quartiersorganisation in Bewertungsindikatoren wiederfinden. Dazu sind Banken, Wohnungsbauförderung, Wohnungsunternehmen und der Gutachterausschuss einbezogen worden. Die Qualität der Sanierung wirkt sich deutlich stärker auf den Gebäudewert aus als der Dämmstandard. So setzt Viersen auf professionelle Immobilienberatung durch ein Team aus Energieberatern und Architekten. Gelsenkirchen sucht den Dialog mit den Wohnungsunternehmen und nutzt die traditionelle Nachbarschaftshilfe in den Quartieren als Multiplikator für die Beratungsangebote und Vermittlung von Architekturqualität.

Die städtebauliche Eigenart der Quartiere sichern

In der Sennestadt ist es die organische Stadtlandschaft der Nachkriegsmoderne, in Gelsenkirchen prägen das Zechenhaus und die Gartenstadtstrukturen die Eigenart der Quartiere. Ist in Viersen der Wert des historischen Stadtkerns unumstritten, wird die Diskussion um den baukulturellen Wert der Nachkriegsmoderne nicht konfliktfrei geführt. Gelsenkirchen hat Denkmalbereichssatzungen, um unkontrollierte Sanierung in begrenztem Rahmen zu steuern, und nutzt das Instrument des Architektenwettbewerbs, um ein „Zechenhaus der Zukunft“ zu etablieren. In der Sennestadt lässt das besondere Engagement der Sennestadt GmbH, des Sanierungsmanagers und des Sennestadtvereins die Hoffnung zu, dass es für die Sennestadt eine breite Auseinandersetzung mit städtebaulicher Denkmalpflege geben wird. Es wird ferner in allen Quartieren darauf ankommen, eigene, unabhängige und langfristige Beratungs- und Serviceteams als praktische Anlaufstelle für Bürgerinnen und Bürger im Quartier zu etablieren. In Gelsenkirchen ist das bereits Stadtumbautradition.

Fazit

Das KfW-Programm 432 stellt für Kommunen eine großartige Chance dar, integrierte Strategien zur Quartierserneuerung zu erarbeiten. Es geht zwar vorrangig um Energie, gibt aber genug Spielräume für den individuellen Blick über den Tellerrand. Und die KfW zeigt sich offen für Anregungen. Letztlich werden Hauseigentümer, die Eigentümergemeinschaften und Wohnungsbauunternehmen mit ihren individuellen Investitionen zeigen, ob es mit dem Konzept gelungen ist, spürbare Leitplanken für die Qualität von Wohnraum, die Gestalt des Stadtraums und für Klimabilanzen zu setzen. Somit werden die Konzepte nicht allein an Zahlen zu beurteilen sein, sondern am Grad des Vertrauens der Bürger in ihre Stadt und deren nachhaltige Entwicklung.

Die Energiewendestrategien in Kommunen müssen sich auch an die Zeiträume der Stadtentwicklung gewöhnen. Hier liegen langfristige Aufgaben, die nicht ohne Architekten und Stadtplaner gelöst werden können. 

Armin Jung ist Stadtplaner. Jung Stadtkonzepte in Köln ist spezialisiert auf die Schnittstellen der Stadtentwicklung, Immobilien, Energiewirtschaft. Das Büro vereint Planung, Projektmanagement und Marketing. Info: www.jung-stadtkonzepte.de.