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Rechtsproblem des Monats: Besser spät als nie

Architekt A wendet sich mit folgender Frage an die Rechtsberatung der Architektenkammer NRW: "An mich ist der Eigentümer eines Wohnhauses herangetreten. Er möchte das Objekt demnächst veräußern. Allerdings hat er vor einigen Jahren ohne Genehmigung das Dachgeschoss ausgebaut, das seitdem ebenfalls zu Wohnzwecken genutzt wird. Er möchte, dass ich ihm dabei helfe, den jetzigen Zustand nachträglich zu legalisieren, um beim Verkauf des Hauses auf der sicheren Seite zu sein. Soweit ich es überblicke, werden in diesem Fall keine weiteren Baumaßnahmen erforderlich sein. Es geht also nur um die Klärung der grundsätzlichen Genehmigungsfähigkeit, eine Erfassung und Darstellung des Bestands sowie die Antragstellung bei der Bauaufsicht. Wie bestimme ich hier aber die anrechenbaren Kosten und das Mindesthonorar nach der HOAI?"

Die HOAI gibt in diesem Fall kein Honorar vor. Bei Leistungen im Zusammenhang mit der Legalisierung eines bestehenden Zustands greift das Preisrecht der HOAI zumindest dann nicht, wenn keinerlei baulichen Leistungen am Bestand zu planen und umzusetzen sind. In derartigen Fällen handelt es sich schon nicht um eine Leistung aus dem Leistungsbild "Gebäude und Innenräume" im Sinne von § 34 Abs. 1 HOAI 2013. Dies liegt daran, dass die HOAI nach deren §§ 1 und 2 insgesamt nur auf Grundleistungen für neu herzustellende Objekte oder Baumaßnahmen im Bestand zugeschnitten ist. Werden keine derartigen Leistungen erbracht, ist deshalb naturgemäß auch weder eine sinnvolle Bestimmung der anrechenbaren Kosten nach der HOAI noch ein Herausgreifen preisgebundener Teilleistungen möglich (vgl. insgesamt Löffelmann/Fleischmann, Architektenrecht, 6. Aufl., Rz. 47; Seifert/Fuchs, in: Fuchs/Berger/Seifert, HOAI, Kommentar, München 2016, Rz. 159 zu § 34).

Die Höhe der Vergütung für die beauftragten Leistungen ist in einem solchen Fall somit frei vereinbar. Das gilt nicht nur für die notwendige Bestandsaufnahme, die als besondere Leistung ohnehin nicht preisgebunden ist, sondern auch für die eigentliche Antragstellung und für andere Arbeitsschritte. Entsprechende Leistungen können daher durchweg im Stundensatz oder nach vereinbarten Pauschalen abgerechnet werden.

Anders sieht es aus, wenn die Legalisierung mit Umbaumaßnahmen einhergeht oder nur durch solche Maßnahmen zu erreichen ist. Übersteigen die anrechenbaren Kosten dieser Maßnahmen den unteren Tafelwert von 25.000 Euro, so gelten für das Honorar die Mindest- und Höchstsätze der HOAI; besondere Leistungen wie zum Beispiel die Bestandsaufnahme bleiben daneben separat nach freier Vereinbarung abrechenbar.

Praxistipp:

Ein Architekt, der sich mit der Legalisierung eines baurechtswidrigen Zustands beauftragen lässt, sollte im Vertrag klarstellen, dass er keinerlei Gewähr dafür übernimmt, dass eine nachträgliche Genehmigung auch tatsächlich erreicht wird, und dass sein Honorar unabhängig von einem derartigen Erfolg fällig wird. Im Übrigen kann eine schrittweise Beauftragung sinnvoll sein: So kann in einem ersten Schritt die Bestandsaufnahme und Prüfung der Genehmigungsfähigkeit gegen Stunden- oder Pauschalhonorar beauftragt werden. Erst danach folgt ggf. gesondert der weitere Auftrag zur Antragstellung bzw. Umplanung und zum Umbau.

Sofern ein Honorar nach Stundenaufwand vereinbart wurde, sind die Regeln über eine prüfbare Abrechnung solcher Arbeiten zu beachten. Details hierzu finden Sie im Praxishinweis Nr. 45: "Zeithonorare aus juristischer und betriebswirtschaftlicher Sicht".

Autor: Dr. Sven Kerkhoff