Neuer Wohnraum im günstigen Segment
Nordrhein-Westfalen zieht wieder mehr Einwohner an. 2015 wuchs die Bevölkerung aufgrund von Wanderungsbewegungen um rund 227 000 auf 17,9 Millionen. Dies entspricht einem Plus von 1,3 Prozent. Der Wanderungsgewinn war damit so groß wie in den gesamten zehn Jahren zuvor. Hauptgrund für den Zuwachs war der Zuzug aus dem Ausland. Einen großen Anteil daran haben Flüchtlinge und Asylbewerber; aber auch die Zuwanderung aus der EU blieb auf dem hohen Niveau der vergangenen Jahre.
Die dynamische Bevölkerungsentwicklung in NRW hat neben den seit Jahren stark wachsenden Städten wie Köln, Düsseldorf oder Münster mittlerweile auch Ruhrgebietsstädte wie Essen oder Dortmund erfasst. Vordergründig durchlebt das Ruhrgebiet zurzeit einen Paradigmenwechsel von der Schrumpfung zum Wachstum.
Paradigmenwechsel im Ruhrgebiet
Während die Haushalte-Modellrechnung von IT.NRW für die Jahre 2011 bis 2030 für das Ruhrgebiet von einem durchschnittlichen Rückgang von 4 900 Haushalten pro Jahr und einem Bauüberhang ausging, ergibt die neue Haushalte-Modellrechnung für die Jahre 2015 bis 2040 ein komplett anderes Bild: Sie rechnet für das Ruhrgebiet mit einer positiven Entwicklung von 7 400 Haushalten pro Jahr. Rechnet man die Flüchtlinge gemäß gemeinsamer Modellrechnung des Ministeriums für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr und der NRW.BANK mit ein, dann sind es insgesamt sogar 12 500 Haushalte pro Jahr.
Wie langfristig diese Entwicklung sein wird, bleibt abzuwarten. Schrumpfungstendenzen der letzten Jahre werden in vielen Städten erst seit kurzem von einer positiven demografischen Dynamik überdeckt, deren Dauer derzeit jedoch nicht zuverlässig eingeschätzt werden kann. Fest steht jedoch, dass sie sich auf den Wohnungsmarkt auswirkt. Bezahlbarer und altersgerechter Wohnraum bleibt für Menschen mit geringem Einkommen rar.
Mieten steigen überall mit verstärkter Dynamik
Das zeigen auch die Ergebnisse des aktuellen Wohnungsmarktberichts der NRW.BANK. Trotz wachsender Neubauzahlen sind die Mieten mit verstärkter Dynamik gestiegen. Betroffen sind nahezu alle Regionen. Die Miete für Bestandswohnungen stieg mit 3,1 Prozent so stark wie noch nie in den vergangenen zehn Jahren. Dasselbe gilt auch für das untere Mietpreissegment, in dem sich die Lage in vielen Städten und Regionen verschärft.
Was bedeutet das für die Planung in den Kommunen? Ausreichend Wohnraum soll zur Verfügung stehen, und gleichzeitig ist darauf zu achten, dass nicht bereits heute der Leerstand von morgen produziert wird. Neuer Wohnraum muss vermehrt im günstigen und preisgebundenen Segment entstehen, damit auch Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen eine Wohnung finden. Hier kommt die vom Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr verantwortete Förderung des Landes NRW ins Spiel, die über die NRW.BANK als Förderbank des Landes und Partner der Kommunen zur Verfügung gestellt wird. Sie bietet ein breites Spektrum an Förderprogrammen für Investoren an, um preisgünstige Wohnungen zu schaffen und Quartiere aufzuwerten. Für jeden Bedarf und jedes Objekt gibt es das passende Programm – ob Mietwohnungen, Gruppenwohnungen, Pflegewohnplätze, Mieteinfamilienhäuser, Wohneigentum oder Wohnheime.
Förderprogramme bieten Anreize für Investoren
Als Anreiz für private Anleger und Wohnungsunternehmen gibt es gestaffelte Tilgungsnachlässe. Ein weiteres Plus: Die Tilgungsnachlässe können teilweise als Eigenkapital angerechnet werden. Investitionen in den sozialen Wohnungsbau werden dadurch attraktiv, auch im Vergleich zum frei finanzierten Wohnungsbau.
Damit begegnet das Land Nordrhein-Westfalen dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum mit einer gezielten Wohnungsbauoffensive. Und diese zeigt eine erste Wirkung. 2016 hat die Nachfrage nach Mitteln aus dem Wohnungsförderungsprogramm deutlich zugenommen. Private Investoren und Wohnungsbauunternehmer fokussieren verstärkt den Bau von sozialem Wohnraum, die Modernisierung von Bestandswohnungen dagegen weniger. Insgesamt finanzierte die NRW.BANK im vergangenen Jahr Mittel der sozialen Wohnraumförderung in Höhe von 1,06 Milliarden Euro. Das entspricht einem Plus von 58,5 Prozent gegenüber 2015.
Mangel an Bauland bleibt problematisch
Doch trotz erhöhter Bautätigkeit landesweit reicht der Bau von neuen Wohnungen in den wachsenden Städten nicht aus, um die hohe Nachfrage zu decken. Ursache ist in erster Linie der Engpass an Bauland. Für die Zukunft müssen daher die wachsenden Stadtregionen verstärkt darüber nachdenken, wie sich der Neubaubedarf zwischen Kernstadt und Umland auf regionaler Ebene decken lässt.
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