Gebietskulissen optimiert

Die Wohnraumförderung des Landes Nordrhein-Westfalen hat das Förderjahr 2020 erfolgreich abgeschlossen. Erstmalig seit dem Jahr 2016 konnte ein Förderergebnis von über 1 Milliarde Euro verbucht werden. Trotz dieses guten Ergebnisses sieht die Wohnraumförderung für das Jahr 2021 einige Modifizierungen und Verbesserungen vor. Ziel der Landesregierung ist es dabei, die Förderung für Investoren attraktiver zu machen.

19. Februar 2021Autor: Rainer Janssen, MHKBG NRW

Ein Ansatzpunkt ist die Definition sogenannter Gebietskulissen. Hier wird beschrieben, wie sich z. B. der Mietwohnungsmarkt in den einzelnen Kommunen des Landes Nordrhein-Westfalen darstellt, und wie hoch entsprechend die Abstufungen sein müssen, damit die Investitionen im Wohnungsbau renditewirksam werden. Das zuständige Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein-Westfalen (MHKBG) hatte ein Gutachten in Auftrag gegeben, das als Grundlage zur sachlichen und räumlichen Differenzierung der Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen Vorschläge zur Festlegung der „Gebietskulissen“ erbracht hat.

In den „Gebietskulissen“ werden für die beiden Förderbereiche Mietwohnraum und Eigentum die jeweiligen Kosten- und Bedarfsniveaus bestimmt. Im Ergebnis werden alle 396 Kommunen des Landes Nordrhein-Westfalen nach Kosten- und Bedarfsniveaus sowohl für Mietwohnraum als auch für Eigentum in jeweils vier Klassen (z.B. Miet- niveaustufen 1 – 4) eingruppiert. Auf Grundlage der Kostenniveaus wird (dem Gutachten nachgelagert durch das MHKBG) die kommunal bezogene Konditionierung der Förderung bestimmt. Anhand der Bedarfsniveaus wird durch das Landesbauministerium ermittelt, in welcher Höhe Förderbudgets für die Kommunen bzw. Bewilligungsbehörden erforderlich sind. Somit liefert das Gebietskulissengutachten das räumliche Grundraster für die grundlegenden Steuerungsgrößen der Wohnraumförderung.

Abstimmung mit Expertenkreis

Im Rahmen der Erstellung des Gutachtens wurden die wohnungswirtschaftlichen Verbände (VdW, BFW und Haus & Grund), die kommunalen Spitzenverbände (Städtetag NRW, Städte- und Gemeindebund NRW und Landkreistag NRW), weitere Interessenvertretungen (Mieterbund NRW, Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung) sowie die NRW.BANK intensiv eingebunden. Gemeinsam mit dem Expertinnen- und Expertenkreis wurde die durchgängige kommunalscharfe Betrachtung gewählt, da nur hier die örtlichen Bedingungen (Kosten und Bedarf) präzise abgebildet werden können. Insgesamt wurde dieses transparente Vorgehen sehr positiv bewertet.

Die Erstellung des Gutachtens erfolgte in zwei Schritten: Im ersten Schritt wurden mittels gebietskulissenspezifischer und landesweit einheitlich ermittelter Indikatoren die nordrhein-westfälischen Kommunen in ein Ranking eingeordnet. In einem zweiten Schritt wurden die indikatorgestützten Ergebnisse einer Anpassung unterzogen, um räumliche und strukturelle Effekte (sog. raumstrukturelle Maßnahmen) besser abbilden zu können. Dieser zweite Schritt trägt der Tatsache Rechnung, dass bestimmte räumliche Wirkungszusammenhänge (z. B. Entlastungsfunktion der Umlandgemeinden) nicht an den Grenzen der Kommunen Halt machen. Es wurden drei Regeln definiert, die eine  Niveauaufstufung von Kommunen zur Folge haben können.

Anpassung von Förderstufen nur nach oben

In der ersten raumstrukturellen Maßnahme geht es um die Ausstrahlungseffekte von zentralen und hoch eingestuften Orten, da hier angenommen werden kann, dass hohe Kosten oder große Wohnraumbedarfe nicht im zentralen Ort allein befriedigt werden können, sondern sich auf die Nachbarkommunen ausweiten. Wenn eine Kommune Oberzentrum oder kreisfreies Mittelzentrum ist und sich in der höchsten (vierten) Stufe einer Kulisse befindet, werden die unmittelbar angrenzenden Kommunen darauf geprüft, ob sich zur betrachteten Stadt ein Unterschied in der Klassierung um mehr als eine Stufe ergibt. In diesen Fällen erfolgt eine Höherstufung der angrenzenden Kommunen um maximal eine Stufe. Von dieser Maßnahme haben u. a. die Städte Gelsenkirchen (wegen Essen) und Hagen (wegen Dortmund) profitiert.

In der zweiten raumstrukturellen Maßnahme werden die Unterschiede des Bedarfs- und Kostenniveaus je Förderbereich Mietwohnraum bzw. Eigentum betrachtet. Bei einem deutlich höheren Bedarfs- als Kostenniveau kann angenommen werden, dass die hohen Bedarfe aufgrund geringer Förderintensität nicht befriedigt werden können. Aus diesem Grund kommt es hier auf Seiten der Kostenniveaus zu einer Anhebung der Niveaustufe um eine Stufe. Von dieser Maßnahme hat beispielsweise die Stadt Hamm profitiert.

In der dritten raumstrukturellen Maßnahme wurde die Kontinuität in der Wohnraumförderung untersucht (Bestandsrecht). So dürfen sich Kommunen um maximal eine Niveaustufe im Vergleich zum letzten Gebietskulissengutachten verschlechtern. Es kommt also nicht zur Abwertung um zwei Stufen im Vergleich zu den aktuell gültigen Gebietskulissen.   

Die neuen Gebietskulissen bilden die Grundlage für das Wohnraumförderungsprogramm 2021. Das Gutachten wird auf der Homepage des Landesbauministeriums unter www.mhkbg.nrw veröffentlicht.

 

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