Vom Bestand her denken: Wie die Oldtimer-Regelung die Umbauwende stärkt
Wer ein altes Gebäude umbaut, kennt das Problem: Kaum wird eine Nutzung geändert, ein Dachgeschoss ausgebaut oder ein Gebäude aufgestockt, steht schnell die Frage im Raum, ob der Bestand plötzlich so behandelt werden muss wie ein Neubau. Was jahrzehntelang sicher funktioniert hat, gerät dann unter Rechtfertigungsdruck. Für viele Projekte im Bestand bedeutet das: höhere Kosten, längere Verfahren, mehr Unsicherheit – und nicht selten das Aus für eigentlich sinnvolle Umbauvorhaben.
Mit der sogenannten „Oldtimer-Regelung“ soll sich genau das ändern. Der Entwurf zur Änderung der Landesbauordnung NRW setzt an einem Punkt an, den die Praxis seit Jahren benennt: Der Gebäudebestand darf nicht automatisch am Maßstab eines Neubaus scheitern. Entscheidend muss sein, ob die grundlegenden Schutzziele eingehalten werden – insbesondere Sicherheit, Gesundheit, Brandschutz und öffentliche Ordnung. Nicht jeder heutige Komfortstandard, nicht jede nachträglich entstandene technische Anforderung darf zum K.-o.-Kriterium für Umbau, Umnutzung oder Aufstockung werden.
Der BDB.NRW und die Baukammern (AKNW und IK-Bau NRW) haben die Einführung dieser Regelung seit Langem gefordert und fachlich begleitet. In einer gemeinsamen Stellungnahme von AKNW und IK-Bau NRW heißt es, mit den Erleichterungen beim Bauen im Bestand und bei Nutzungsänderungen werde die Grundlage geschaffen, wertvollen Bestand zu erhalten – im Sinne von grauer Energie, Ressourcenschonung und Baukultur. Gerade Dachgeschosswohnungen und Aufstockungen könnten dadurch wirtschaftlich darstellbar werden.
Konkret setzt der Entwurf vor allem bei § 59 an. Die Vorschrift trägt die Überschrift „Bestehende Anlagen“ und macht klar: Ein rechtmäßig bestehendes Gebäude muss nicht allein deshalb nachgerüstet werden, weil es heutigen Vorschriften nicht mehr in allen Punkten entspricht. Anpassungen sollen nur verlangt werden können, wenn sie im Einzelfall erforderlich sind, um erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit abzuwehren.
Das ist ein wichtiger Unterschied zum Denken im Neubaustandard. Wird ein Gebäude umgebaut, soll künftig nicht automatisch der gesamte Bestand neu bewertet werden. Bauteile, die vom Umbau gar nicht betroffen sind, sollen nur dann zusätzliche Anforderungen erfüllen müssen, wenn dies aus Sicherheitsgründen wirklich notwendig ist. Auch bei Statik und Brandschutz soll der Blick auf das gerichtet werden, was durch den konkreten Eingriff tatsächlich berührt wird: neue Lasten, ein verändertes Tragwerk oder die sicheren Rettungswege. Eine neue statische oder brandschutztechnische Bewertung soll den Bestandsschutz nicht automatisch entfallen lassen.
Damit wird der Bestand nicht aus der Verantwortung entlassen. Aber er wird auch nicht pauschal wie ein Neubau behandelt. Genau darin liegt der Kern der Oldtimer-Regelung: Sie schützt nicht alte Standards, sondern ermöglicht einen sachgerechten Umgang mit bestehenden Gebäuden.
Auch § 47 ist für die Praxis zentral. Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen in bestehenden Gebäuden sollen leichter in Wohnraum umgenutzt oder geändert werden können. Für bestehende Bauteile sollen dabei bestimmte bauordnungsrechtliche Anforderungen nicht angewendet werden. Das betrifft vor allem Fälle, in denen etwa frühere Büro-, Laden- oder andere Nutzungseinheiten zu Wohnungen werden können. Wichtig bleibt: Neue Bauteile müssen die jeweils geltenden Anforderungen erfüllen; auch die Rettungswege bleiben nachzuweisen.
Bei einer erstmaligen Aufstockung um höchstens ein Geschoss zur Schaffung von Wohnraum sollen ebenfalls Erleichterungen für bestehende Bauteile gelten. Im Bereich der Aufstockung sollen die Anforderungen an die bisherige Gebäudeklasse maßgeblich bleiben. Genau hier liegt der praktische Wert der Regelung: Sie macht nicht alles beliebig, sondern verschiebt den Blick vom formalen Neubaustandard zurück auf das tatsächlich notwendige Sicherheitsniveau.
Die Debatte ist damit auch ein Erfolg der beruflichen Praxis. Die Oldtimer-Regelung ist nicht am grünen Tisch entstanden, sondern aus den Erfahrungen derjenigen, die täglich mit Bestandsgebäuden, Bauaufsichten, Brandschutzkonzepten, Bauherrschaften und Kostenrealitäten arbeiten. Im BDB.NRW wurde dieser Gedanke früh und konsequent erarbeitet: Wer Umbau ernst meint, muss dem Bestand ein eigenes Regelungsverständnis geben – nicht als Ausnahme, sondern als Regelfall einer nachhaltigen Baukultur.
Die Landesregierung greift diesen Ansatz im Gesetzentwurf ausdrücklich auf. Dort ist von einer „Umnutzungsordnung“ beziehungsweise „Umbauordnung“ innerhalb der Landesbauordnung die Rede. Das ist mehr als ein sprachliches Signal. Es beschreibt einen notwendigen Perspektivwechsel: Wohnraum entsteht nicht auf der grünen Wiese, sondern auch über Supermärkten, in leerstehenden Büros, in Dachgeschossen, in ehemaligen Ladenlokalen und in Gebäuden, die längst Teil unserer Städte sind.
Wichtig bleibt, dass die Regelung praxistauglich und rechtssicher ausgestaltet wird. Die Baukammern haben deshalb zu einzelnen Punkten Klarstellungen vorgeschlagen – etwa bei Rettungswegen, Aufenthaltsräumen, Fensterflächen und Aufstockungen. So soll verhindert werden, dass neue Unsicherheiten entstehen oder notwendige Schutzziele verwässert werden. In ihrer ergänzenden Stellungnahme vom Mai 2026 empfehlen AKNW und IK-Bau NRW beispielsweise, bei Aufstockungen genauer zu differenzieren, wann bestimmte Anforderungen an bestehende Bauteile entfallen und wann Abweichungen zugelassen werden können.
Die Oldtimer-Regelung ist deshalb kein Freibrief. Sie ist ein Werkzeug. Sie hilft, den Bestand nicht länger als Problem zu betrachten, sondern als Ressource. Für Planerinnen und Planer bedeutet das mehr Verantwortung, aber auch mehr Spielraum. Für Bauherrschaften bedeutet es bessere Chancen, vorhandene Gebäude wirtschaftlich weiterzuentwickeln. Für Städte und Gemeinden bedeutet es die Möglichkeit, Wohnraum zu schaffen, ohne immer neue Flächen zu versiegeln.
Wenn die Umsetzung gelingt, kann die Oldtimer-Regelung zu einem wichtigen Baustein einer echten Umbauwende in Nordrhein-Westfalen werden.
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