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Rechtstipp des Monats: Neues Architektenvertragsrecht seit 01.01.2018

Architektin A wendet sich an die Architektenkammer Nordrhein-Westfalen und bittet um Beantwortung folgender Rechtsfrage: "Anfang Januar 2018 habe ich mit meinem Bauherrn einen schriftlichen Architektenvertrag für die Errichtung eines Einfamilienhauses über alle Leistungsphasen im Sinne der HOAI geschlossen. In unserem Vertrag haben wir keine ausdrücklichen Regelungen zur Teilabnahme nach Leistungsphase 8 geschlossen. Vorsorglich möchte ich mich bereits jetzt darüber informieren, ob mir zu einem späteren Zeitpunkt ein Recht auf Teilabnahme zusteht."

Das allgemeine Werkvertragsrecht, das bis Ende 2017 auch für Architektenverträge galt, kannte keinen gesetzlichen Teilabnahmeanspruch des Architekten. Daher war es gerade vor dem Hintergrund der gesamtschuldnerischen Haftung für den Architekten besonders problematisch, wenn der Auftrag sämtliche Leistungen einschließlich der Leistungsphase 9 umfasste und die Gewährleistungsfrist somit für ihn erst nach Abschluss der Leistungsphase 9 zu laufen begann.

Im neuen Architekten- und Ingenieurvertragsrecht, das nunmehr für alle ab dem 01.01.2018 abgeschlossenen Verträge Anwendung findet, wird erstmals ein gesetzlicher Anspruch auf Teilabnahme zu Gunsten des Planers in § 650s BGB neue Fassung ausdrücklich geregelt.
Dies hat den großen Vorteil, dass Architekten für die zeitliche Begrenzung ihrer Haftung nun nicht mehr darauf angewiesen sind, die Möglichkeit der Teilabnahme vertraglich explizit auszuhandeln.

Der amtlichen Begründung ist zu entnehmen, dass die Verjährungsfristen von bauausführenden Unternehmern sowie Architekten und Ingenieuren für ihre bis zur Bauabnahme erbrachten Leistungen nahezu parallel laufen sollen und der Planer nach einer Inanspruchnahme noch die Möglichkeit hat, auf den bauausführenden Unternehmer zuzugreifen (Gleichlauf der Verjährungsfristen und Regresssicherung). Mit dem Recht auf Teilabnahme nach § 650s BGB werden zugleich auch die weiteren Vorteile der Abnahme wie z.B. die Beweislastumkehr frühzeitig für den Architekten ausgelöst.

Der neue gesetzliche Anspruch auf Teilabnahme besteht jedoch - anders als nach der bisherigen Praxis in Architektenverträgen – nicht erst nach Beendigung der vertraglich vereinbarten Leistung im Sinne der Leistungsphase 8, sondern bereits dann, wenn die letzte Bauleistung abgenommen wurde. Zu diesem Zeitpunkt sind meistens wesentliche Grundleistungen der Leistungsphase 8 wie die Prüfung der Schlussrechnungen der Unternehmer, die Kostenfeststellung und die Überwachung der Beseitigung der bei der Abnahme festgestellten Mängel noch nicht erbracht. Daher kann der Anspruch auf Teilabnahme deutlich vor der Beendigung der Leistungsphase 8 liegen.

Was die letzte geschuldete Bauleistung ist, hängt wiederum vom vertraglich beauftragten Leistungsbild ab, welches beim Architekten nicht nur die Abnahme der Bauleistungen (Kostengruppe 300), sondern möglicherweise auch die Abnahme der Leistungen der Haustechnik (Kostengruppe 400) aufgrund geschuldeter Integrations- und Koordinationsleistungen sein kann.

Der Anspruch auf Teilabnahme kann daher bereits mitten in der vertraglich beauftragten Leistungsphase 8 und nicht erst nach der Leistungsphase 8 entstehen.

Praxistipp:

§ 650s BGB neue Fassung setzt nicht voraus, dass die im Rahmen der Teilabnahme abzunehmenden Leistungen in sich abgeschlossen sein müssen. Daraus folgt, dass Mängel einer zusammenhängenden Leistung wie beispielsweise die Rechnungsprüfung möglicherweise unterschiedlichen Verjährungsfristen unterliegen. Um dies zu vermeiden, ist es weiterhin auch auf der Grundlage des neuen Rechts ratsam, im Rahmen des Architektenvertrages Regelungen zur zusätzlichen Abnahme nach Abschluss der vereinbarten Leistungsphase 8 zu treffen bzw. die Leistungsphase 9 separat beauftragen zu lassen.

Für weitere Informationen zur Vertragsgestaltung nach neuem Architekten- und Ingenieurvertragsrecht stehen die neuen Orientierungshilfen der Architektenkammer als Download zur Verfügung.

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