Stadtplanertag: „Boden muss Gemeingut werden!“

Unter dem Titel „Wie Luft und Wasser“ stellte Stephan Reiß-Schmidt, Stadtbaurat a. D. aus München, die Voraussetzungen einer gemeinwohlorientierten Bodenpolitik vor. Er warnte vor einem weiteren Ausverkauf der Städte. „Die Stadt als Asset ist Realität“, beklagte Reiß-Schmidt und führte aus: „Um 1900 betrug der Anteil der Grundstückskosten im Wohnungsbau etwa fünf Prozent, heute sind es über 70 Prozent.“ Reiß-Schmidt wies darauf hin, dass in Deutschland bis zu 150 000 bezahlbare Wohnungen fehlen. „Wir müssten eigentlich 50 % des Wohnungsbestandes dauerhaft sozial sichern. Tatsächlich werden aber immer weniger sozial gesicherte Wohnungen gebaut“, so der langjährige Münchner Stadtbaurat. Sozial gerechte Bodennutzung beinhalte die Gewährung von Baurecht nur dann, wenn Eigentümer sich an der Finanzierung von Erschließung, sozialer Infrastruktur, öffentlichen Grünflächen und 30 % gefördertem und 10 % preisgedämpftem Mietwohnungsbau mit bis zu zwei Drittel der Bodenwertsteigerung beteiligen. „Der Reformstau im Bodenrecht muss beseitigt werden. Wir müssen vermehrt über die Trennung zwischen Grund- und Gebäudeeigentum nachdenken. Unsere Nachbarländer sind zum Teil schon deutlich weiter“, resümierte Reiß-Schmidt.

Bodenrecht als Voraussetzung für Baukultur
Dr. Egbert Dransfeld, Leiter des Instituts für Bodenmanagement in Dortmund, knüpfte an die Ausführungen seines Vorredners an. „Stadt und Boden gehören zusammen. Der Bodenmarkt ist dem Wohnungsmarkt vorgelagert“, konstatierte er. Dransfeld erläuterte ausführlich den Zusammenhang zwischen Stadtgestalt und Bodenpolitik. „Das Bodenrecht ist entscheidend für die Baukultur“, so Dransfeld. Am Beispiel der Städte Freiburg, Münster und Amsterdam zeigte er auf, dass harmonische Stadtbilder in der Vergangenheit vor allem dann entstanden, wenn kein Volleigentum an städtischem Boden erworben werden konnte oder Erbbaurechte gewährt wurden. Dransfeld bedauerte, dass es in Deutschland keine Bauverpflichtung gebe und Bauland daher beliebig lange unentwickelt bleiben könne. Auf diese Weise werde die Bodenspekulation beflügelt, da beim Weiterverkauf leistungslose Gewinne abgeschöpft werden können. „Das ist unanständig. Liegenschaftspolitik und Stadtplanung müssen sinnvoll miteinander verknüpft werden“, forderte Dransfeld und wies auf positive städtebauliche Entwicklungen in Hamburg und Ulm hin, wo das Zusammenwirken dieser Disziplinen eine lange Tradition habe. Verschärfungen des Planungsrechts hielt Dransfeld für unnötig: „Bei der Konzeptvergabe privater Bauherren kann die Umsetzung des Ergebnisses vertraglich abgesichert werden. Ein B-Plan ist dann nicht nötig“, führte er als Beispiel aus. Zum Abschluss seines Vortrags warb Dransfeld für die Auslobung eines Städtebaupreises für gute Bodenpolitik.

Vertrauen als Währung der Stadtentwicklung
Als Hausherr des Baukunstarchivs NRW begrüßte auch Dortmunds Oberbürgermeister Ullrich Sierau die Gäste sehr herzlich. Selbst Stadtplaner und früher in Bürgerinitiativen aktiv, warb Sierau für eine Stadtentwicklung als gesellschaftlichen Prozess. „Die Währung für Stadtentwicklung ist gegenseitiges Vertrauen. Besteht diese nicht, entstehen Situationen wie bei Stuttgart 21“, warnte er. Sierau erinnerte an zahlreiche positiven Entwicklungen in Dortmund. „Dass der umfassende Umbau der Emscher in unserer Stadt und ihrer Umgebung bundesweit nicht in gleicher Weise wahrgenommen wurde wie andere Großprojekte, liegt einfach daran, dass er im Zeit- und Kostenrahmen erfolgte und bei den Bürgern beliebt ist“, führte Sierau nicht ohne Zufriedenheit aus und ergänzte als Beweis für die städtebauliche Integrität seiner Stadt: „Das Sommercamp der Bewegung Fridays for Future fand in Dortmund statt – nicht in München, Freiburg oder Hamburg!“

Wien: Wohnraum als soziale Transformation
Peter Kraus, seit November 2015 Abgeordneter der österreichischen Grünen im Wiener Gemeinderat und Landtag, ist als Vorsitzender des Ausschusses Planung intensiv mit der Bodenfrage befasst. „Wien ist eine prosperierende Stadt: In den letzten zehn Jahren ist sie um 200 000 auf nunmehr 1,9 Mio. Einwohner angewachsen“, so Kraus. Er stellte ausführlich die über 100 Jahre alte Tradition des Wiener Gemeindebaus vor, der sich als wirksames Instrument gegen Bodenspekulation erwiesen habe. Kommunaler Wohnraum werde als soziale Transformation verstanden. „Wien besitzt 220 000 Wohneinheiten. 60 % der Wiener leben in geförderten Wohnungen, die sich sowohl in Neubauten als auch in sanierten Bestandsgebäuden befinden“, stelle Kraus dar und wies darauf hin, dass - anders als in Deutschland - einmal geförderte Wohnungen auch immer in der Förderung verblieben. Hierzu stehen in Österreich jährlich 700 Mio. Euro bereit.

Wichtigstes Wort in der Stadtplanung: NEIN
In einem Bundesgesetz zur Wohnbauförderung seien sowohl eine Gewinnbeschränkung als auch eine Baupflicht geregelt. Der Bodenpreis in Wien sei auf 250 €/m² gedeckelt. Zur Wahrung der Baukultur werden zahlreiche Wettbewerbe ausgelobt. Als Beispiel nannte Kraus das neue und vielfach ausgezeichnete Quartier „Seestadt Aspern“. Er betonte, dass vor Errichtung der Wohnbebauung die kommunale Infrastruktur einschließlich U-Bahnanschluss fertiggestellt worden sei. Auch Konzeptverfahren werden in Wien häufig durchgeführt, dargestellt von Wohnungspolitiker Peter Kraus am Beispiel einer Fläche der Österreichischen Bundesbahnen (ÖBB) in der Nähe des Hauptbahnhofs. In seinem charmanten Vortrag übermittelte Kraus auch das wichtigste Wort einer erfolgreichen Stadtplanung, dass nur vier Buchstaben aufweise: N-E-I-N.

Der junge Blick: Pecha-Kucha der RWTH
Die inhaltlich und intellektuell durchaus gewichtigen Beiträge zum Stadtplanertag wurden aufgelockert von Studentinnen und Absolventinnen des Studiengangs Stadtplanung der RWTH Aachen, die unter der Regie von Prof. Christa Reicher und ihrer Assistentin Canan Celik Beiträge im Pecha-Kucha-Format vorbereitet hatten. Die Studentinnen Lisa Krön und Marie Dörter thematisierten unter den Fragestellungen „Was wäre, wenn?“ und „In naher Zukunft?“ Besetzungen von Bauruinen, Umnutzungen von Funktionsgebäuden und temporäres Wohnen. Die Absolventinnen Liridona Shala und Vanessa Ziegler sprachen sich für die Ausweitung des Erbbaurechts, mehr politischen Einfluss auf die Grundstücksvergabe und die Übertragung der Modelle von Baugemeinschaften und Genossenschaften auf weitere Felder des Wohnungsmarkts aus.

Hohe Grundsteuer als Anreiz zum Bauen
Aus der Sicht eines Investors stellte Alexander Schmitz, Geschäftsführer der Firma Interboden in Ratingen, die Entwicklung der Bodenpreise und die daraus resultierenden Effekte für die Wohnungswirtschaft dar. „Die Preise für baureife Grundtücke in Innenstadtlagen haben sich in den letzten fünf Jahren verdoppelt“, konstatierte er. Schmitz betonte, dass sich sein aus einem Architekturbüro entstandenes Unternehmen gegen ein „Durchhandeln“ von Flächen einsetze. Vielmehr sollten Kommunen angebotene Grundstücke erwerben, um Steuerungsmöglichkeiten zurückzugewinnen. Eine Mietpreisfixierung beim Erwerb kommunaler Grundstücke halte er für absolut legitim, so der interboden-Geschäftsführer.

Als wichtigen Aspekt der Entwicklung urbaner Räume hob Alexander Schmitz die Notwenigkeit der Vernetzung von Ballungsräumen mit umliegenden kleineren Städten hervor. Schmitz sprach sich für eine sehr hohe Grundsteuer für entwicklungsfähige unbebaute Grundstücke aus, damit die Eigentümer die Wertsteigerung des Grundstücks nicht aussitzen. Als möglichen Lösungsansatz stellte er den kommunalen Zwischenerwerb als bauleitplanerische Alternative dar, bei der die Stadt Grundstücke kauft, sie ggf. entwickelt und anschließend wieder mit einer Bauverpflichtung verkauft. „Komplexe städtebauliche Situationen im urbanen Raum sind bei der Entwicklung von Flächen heute üblich und auch aus Investorensicht durchaus erwünscht“, stellte Schmitz heraus.

Boden muss Gemeingut werden!
Laura Weißmüller, Architekturkritikerin der Süddeutschen Zeitung, beschäftigt sich schon länger mit der Bodenfrage und veröffentlichte hierzu zahlreiche kritische Essays. „Der Umgang mit Grund und Boden entscheidet, ob wir den Klimaschutz endlich ernst nehmen oder immer weiter Neubaugebiete ausgewiesen werden. Er entscheidet, ob attraktive öffentliche Räume entstehen oder die schönsten Flecken eines Ortes nur dem zur Verfügung stehen, der sich den Zutritt auch leisten kann,“ stellte sie fest und hob hervor: „Die Bodenfrage entscheidet schließlich, ob Häuser gebaut werden, deren Wohnungen den unterschiedlichen Bewohnern entsprechen, die ihre Bedürfnisse, Träume und Vorstellungen ernst nehmen und die auch Menschen mit wenig Geld mieten können oder ob ausschließlich solche Häuser entstehen, deren Quadratmeterpreise so teuer sind wie der Marmor im Foyer.“

Weißmüller kritisierte, dass für das Wohl der Gesellschaft zwingend notwendige Berufsgruppen wie Polizisten, Krankenschwestern oder Altenpfleger sich das Wohnen in den Städten ihrer Arbeitsplätze einfach nicht mehr leisten können. Ihr leidenschaftlicher Schlussappell war gleichsam das deklaratorische Finale des Stadtplanertages: „Wir brauchen nicht weniger als einen Wertewandel in der Gesellschaft. Denn wer ernsthaft mehr bezahlbaren Wohnraum will, wer will, dass der Verdrängungskampf in unseren Städten nicht noch zunimmt, sondern vielleicht sogar aufhört, und wer nicht zuletzt den Wunsch hat, dass unser Land auch noch unseren Kindern und Kindeskindern Natur bieten kann statt nur zubetonierte Flächen und industrialisierte Landschaft, der muss sich dafür einsetzen, dass Boden Gemeingut wird.“