Teilung von unbebauten Grundstücken: „Rote Grenzen“ weiterhin möglich
Mehrfach wurden der Architektenkammer NRW Probleme bei der Teilung von unbebauten Grundstücken gemeldet. Manche Bauaufsichtsbehörden verlangen, dass das Grundstück zum Zeitpunkt des Bauantrags bereits ein Buchgrundstück zu sein hat.
Dabei wird möglicherweise Bezug genommen auf die Kommentierung von Schulte/Radeisen/Schulte/van Schewick/Rasche-Sutmeier/Wiesmann, Handkommentar zur BauO NRW, 4. Auflage, 2019, § 1 Rn.3, wonach die Baugenehmigung an den formalen bürgerlich-rechtlichen Grundstücksbegriff anknüpfe. Hieraus wird von einzelnen Behörden abgeleitet, dass ein Lageplan mit eingetragenen geplanten Grenzen (rote Grenze) keine geeignete Bauvorlage zur Erteilung einer Baugenehmigung sei. Im Ergebnis sei die Grundstücksteilung zeitlich vor Beantragung einer Baugenehmigung durchzuführen.
Dies widerspricht nach Auffassung der AKNW der allgemeinen Praxis, wonach die Teilung eines Grundstücks gleichzeitig mit dem Bauantrag beantragt werden kann. Sollten nun tatsächlich zunächst die Teilung eines Grundstücks durchgeführt und erst dann die Baugenehmigung beantragt werden können, führt dies zu erheblichen Verzögerungen und zu damit verbundenen Kostensteigerungen. Auch in der Baukostensenkungskommission hatte die AKNW entsprechend argumentiert.
Nachdem das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung zunächst die eingangs beschriebene Auffassung bestätigt hatte, wurde der AKNW nun eine geänderte Erlasslage mitgeteilt. Damit wird die Angelegenheit für den Berufsstand und Bauherren zufriedenstellend aufgelöst.
Denn bereits 1998 hatte sich das Oberverwaltungsgericht zur Frage der Berücksichtigung geplanter Grenzen bei der Erteilung der Baugenehmigung geäußert (OVG NRW, 7. Senat, Aktenzeichen 7 B 328/98, Beschluss vom 24.03.1998) und ausgeführt, „….dass sich durch die Erteilung der Genehmigung u.a. behördlich bestimme Übereinstimmung des Vorhabens […] notwendigerweise auf bestimmte Grundstücksgrenzen beziehen und sich hierbei zu jenen Grundstücksgrenzen verhalten muss, die in den zum Gegenstand der Baugenehmigung gemachten Zeichnungen bzw. Plänen dargestellt sind. Dies können sowohl bereits vorhandene als auch erst künftig geplante Grenzen sein, wenn letztere - wie vorliegend - in den zugrunde gelegten Baugenehmigungsunterlagen entsprechend eingetragen und damit zum Inhalt des Bauantrags gemacht sind.“
Vor diesem Hintergrund kommt das Ministerium nun zu folgendem Ergebnis und hat sich in einem unveröffentlichten Erlass wie folgt geäußert:
„Sind sogenannte ‚rote Teilungsgrenzen‘ in den Lageplan eingetragen, die Teilung aber grundbuchrechtlich noch nicht vollzogen, ist die Baugenehmigung mit einer Nebenbestimmung zu versehen, die sicherstellt, dass die tatsächlichen Teilungsgrenzen den vorab in Rot eingetragenen Grenzen entsprechen. Dies entspricht dem Zweck von § 36 VwVfG NRW, eine Nebenbestimmung beifügen zu dürfen, die es der Behörde ermöglicht, einen begünstigenden Verwaltungsakt zu erlassen, obwohl noch nicht sämtliche vom Fachrecht hierfür aufgestellten Voraussetzungen erfüllt oder nachgewiesen sind. Dieser Erlass ist mit dem für das Vermessungs- und Katasterwesen innerhalb der Landesregierung zuständigen Ministerium des Innern abgestimmt.“
Teilen via
