Koppelungsverbot

Architekt A. wendet sich mit folgendem Problem an die Rechtsberatung der AKNW: A. erstellte für ein ihm gehörendes Grundstück die Planung für die Errichtung eines Gewerbeobjektes. Auf der Grundlage dieser Planung erhielt er die Baugenehmigung für das Vorhaben. Einige Zeit später verkaufte A. das Grundstück an eine Gesellschaft, die auf die Errichtung gewerblich genutzter Immobilien spezialisiert ist. Der Kaufvertrag umfasste auch die Planung. Die Gesellschaft verpflichtete sich in dem Kaufvertrag zur Zahlung eines Architektenhonorars an A. für die Planung. A. trat vom Vertrag zurück, weil die Gesellschaft nur einen Teil des Gesamtkaufpreises gezahlt hatte, und verlangte Schadensersatz. Im Gegenzug verlangte die Gesellschaft die Rückzahlung ihrer Anzahlung, da der Vertrag ihrer Auffassung nach wegen Verstoßes gegen das Koppelungsverbot unwirksam sei.RechtslageDie Klage des Architekten auf Schadensersatz hatte keinen Erfolg. Vielmehr verpflichtete das Gericht den Architekten zur Rückzahlung der erhaltenen Anzahlung. Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass der zwischen den Parteien abgeschlossene notarielle Grundstückskaufvertrag gegen das Koppelungsverbot aus Art. 10 § 3 MRVerbesserungsG verstoße und damit gemäß § 134 BGB nichtig sei. Nach dieser Vorschrift ist es Architekten untersagt, Architektenleistungen mit dem Verkauf eines Grundstücks zu koppeln. In Folge dessen ist der in dem Kaufvertrag mit enthaltene Architektenvertrag nichtig. Im konkreten Fall hielt das Gericht aber nicht nur den Architektenvertrag für nichtig, sondern auch den Grundstückskaufvertrag, da die Gesellschaft bei Kenntnis der Teilnichtigkeit den notariellen Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte. (OLG Koblenz Urt. V. 23.03.2001, Az.: 8 U 1165/00)PraxishinweisDas sog. Koppelungsverbot gemäß Art. 10 §3 MietRVerbesserungsG besagt, dass eine Vereinbarung, durch die der Erwerber eines Grundstücks sich im Zusammenhang mit dem Erwerb verpflichtet, bei der Planung oder Ausführung eines Bauwerks auf dem Grundstück die Leistung eines bestimmten Ingenieurs oder Architekten in Anspruch zu nehmen, unwirksam ist. Sinn und Zweck dieser Regelung ist die Vermeidung wettbewerbsverzerrender Koppelungsgeschäfte. Art. 10 § 3 MietRVerbesserungsG soll verhindern, dass der Wettbewerb unter Architekten durch Bindungen an Grundstückskaufverträge manipuliert wird (vgl. BauR 1993/ 494ff.497). Die Regelung ist deshalb nach herrschender Rechtsprechung bewusst weit gefasst, um jegliche Koppelung von Grundstückserwerb und Planung eines bestimmten Architekten/Ingenieurs zu unterbinden (vgl. statt vieler: BayOLG IBR 1999, 73). Für die Annahme einer Koppelung genügt ein bloßer Zusammenhang zwischen einem Grundstückskaufvertrag und dem Architektenvertrag. Ein Verstoß gegen das Koppelungsverbot hat die Unwirksamkeit des Architektenvertrages zur Folge, wohingegen der Grundstückskaufvertrag in der Regel bestehen bleibt.Der Architekt, der ein Grundstück verkauft und den Erwerber zur Entgegennahme seiner Architektenleistungen verpflichtet, riskiert damit, dass der Grundstückskaufvertrag bestehen bleibt, er also nur den Kaufpreis für das Grundstück erhält. Nach der oben dargestellten Entscheidung hat der Käufer alternativ die Möglichkeit, sich von dem Grundstückskaufvertrag zu lösen. Nach Auffassung der Architektenkammer NW sollte das Koppelungsverbot novelliert werden, da es nicht mehr marktgerecht ist. Ungerecht erscheint insbesondere, dass andere Marktanbieter aus dem gewerblichen Bereich dem Koppelungsverbot nicht unterliegen. Hierin liegt eine Wettbewerbsverzerrung zum Nachteil der Architekten.