Sicherungshypothek mit Hürden
Architekt A wendet sich mit folgender Frage an die Architektenkammer Nordrhein-Westfalen: „Ich habe für meinen Bauherrn eine Seniorenwohnanlage geplant und mittlerweile die Baugenehmigung erwirken können. Der Bauherr gibt jedoch kein ‚Grünes Licht‘ für den Beginn der Ausführungsplanung. Zudem hat er meine Abschlagsrechnung für die LPH 1 bis 4 nicht beglichen. Ich vermute, dass das Projekt gar nicht mehr realisiert werden wird, womöglich wegen Liquiditätsschwierigkeiten infolge der Corona-Krise. Aber zum Glück gibt es ja das Grundstück. - Kann ich meinen Honoraranspruch durch eine Hypothek absichern lassen?“
Nach aktueller Rechtsprechung leider: Nein. Gemäß §§ 650q Abs. 1, 650e BGB kann ein Architekt, auch wenn er ausschließlich mit Planungsleistungen beauftragt sein sollte, für seinen Honoraranspruch die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Auftraggebers verlangen. Ist sein Werk noch nicht vollständig erbracht, kann er die Hypothek nur für den der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung beanspruchen.
Eine ungeschriebene Voraussetzung ist aber, dass seine Leistung sich bereits im Bauwerk verkörpert bzw. eine Wertsteigerung des Grundstücks herbeigeführt haben muss. Dies hat das OLG Celle entgegen anderslautender Stimmen in der Literatur (vgl. ibrOKBauVertrR/Schmitz, BGB, § 650e Rz. 61f.) nun auch für die entsprechende Regelung im neuen Architektenvertragsrecht bestätigt (Urteil vom 6.2.2020, Az. 14 U 160/19). Das Gericht führt aus, dass der Anspruch auf hypothekarische Sicherheit nicht in erster Linie ein Gegengewicht zur Vorleistungspflicht des Planers sei, sondern vor allem einen durch diese Leistung erreichten Grundstücksmehrwert kompensieren solle. Weiter heißt es in dem Urteil: „Zwar hat der planende Architekt einen erheblichen Teil seiner Arbeit zu erbringen, bevor mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen werden kann. Dies rechtfertigt es jedoch nicht, den Architekten besser zu stellen als einen anderen Unternehmer, der ebenfalls erst dann eine Sicherungshypothek verlangen kann, wenn er Arbeiten an dem Grundstück erbracht hat (…). Die Werkleistung des Architekten muss in eine so enge Beziehung zum Grundstück getreten sein, dass sich hierdurch dessen Wert vergrößert hat.“
Das OLG urteilt daher, dass die Sicherungshypothek erst beansprucht werden kann, wenn in Umsetzung der Planung zumindest mit Ausschachtungsarbeiten auf dem Grundstück begonnen wurde. Das Vorliegen der Baugenehmigung genüge hingegen nicht. Diese schaffe ihrer Natur nach kein Baurecht als eigenständigen neuen Wert, präge nicht dauerhaft den Grundstückswert und sei auch bei einem Weiterverkauf des Grundstücks nicht zwingend wertsteigernd.
Praxistipp:
Die Sicherungshypothek hilft nicht weiter, solange mit der Bauausführung noch nicht begonnen wurde. Ob hiervon eine Ausnahme zuzulassen ist, wenn der Architektenvertrag bereits gekündigt wurde, ist höchst umstritten (vgl. OLG Düsseldorf, Urt. v. 30.11.2006 – 22 U 83/06 vs. KG, Urt. v. 24.7.2018 – 7 U 134/17). Abgesehen davon kann mit der Hypothek nur ein bereits entstandener Honoraranspruch abgesichert werden; das Vorleistungsrisiko lässt sich so also nicht eliminieren.
Es bleibt daher sinnvoll, mit Abschlagsrechnungen nicht zu lange zu warten und insbesondere dann, wenn die Zahlungsbereitschaft oder -fähigkeit des Bauherrn in Frage steht, rechtzeitig die Stellung einer Bürgschaft verlangen. Diese sogenannte Bauhandwerkersicherheit nach § 650f BGB steht auch Architektinnen und Architekten zu. Sie setzt keine Wertsteigerung des Grundstücks voraus und kann somit von Beginn an für den gesamten voraussichtlichen Honoraranspruch gefordert werden. Details hierzu finden Sie im Praxishinweis Nr. 20 der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen.
PH 20 – Möglichkeiten der Forderungsabsicherung und Mahnwesen (PDF)
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