Rechtsfall des Monats: Sekundärhaftung des Architekten
Architektin A wendet sich an die AKNW mit der folgenden Frage: „Ich war anlässlich der Planung und Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit den Leistungsphasen 1-8 betraut. Die Handwerkerleistungen wurden ebenso wie meine Tätigkeit Ende 2020 vom Bauherrn abgenommen. Anfang 2026 hat der Bauherr eine Undichtigkeit am Dach festgestellt. Der Bauherr wirft mir ein Planungs- und Überwachungsverschulden vor und will mich aus dem Gesichtspunkt der Sekundärhaftung auf Schadenersatz in Anspruch nehmen. Ist ein etwaiger Schadenersatzanspruch nicht schon verjährt?“
Antwort: Der Planer haftet gemäß § 634 Abs. 1 Nr. 2 BGB fünf Jahre für etwaige Mängel seiner Planungs- und Überwachungsleistungen. Die Gewährleistungsfrist beginnt grundsätzlich mit der Abnahme der Architektenleistungen. Dem umfassend beauftragten Architekten obliegt allerdings als Sachwalter der Interessen des Auftraggebers auch nach der Abnahme seiner Leistungen die Pflicht, den Bauherrn unverzüglich über etwaige Ursachen eines zu Tage getretenen Baumangels aufzuklären. Um eine solche Stellung innezuhaben, ist regelmäßig die Beauftragung mit der Leistungsphase 8 erforderlich, nicht dagegen auch mit der Leistungsphase 9 (Kompendium des Baurechts, 11. Teil, Rdnr. 974, 6. Auflage, 2025). Diese sog. Sekundärhaftung knüpft nicht an die Verletzung der Bauüberwachungsverpflichtung, sondern an die Pflicht des Architekten an, die Ursache bereits erkannter Mängel ohne Rücksicht auf sich selbst zu suchen und dem Auftraggeber mitzuteilen. (BGH, Urteil vom 23.07.2009 – VII ZR 134/08). Durch die Untersuchungs- und Mitteilungspflicht soll der Bauherr in die Lage versetzt werden, seine Rechte gegen den Architekten vor Ablauf der jeweiligen Gewährleistungsfrist wahrzunehmen. Der aus der Verletzung dieser Verpflichtung resultierende Schadenersatzanspruch verjährt eigenständig innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist gem. §§ 195, 199 BGB, also 3 Jahre ab Kenntnis des Bauherrn von der Verantwortlichkeit des Architekten, spätestens 10 Jahre ab Kenntnisnahme vom Baumangel.
Diese Untersuchungs- und Aufklärungspflicht erfasst allerdings nur solche Mängel, welche dem „Architekten vor der Verjährung (der fünfjährigen Gewährleistungsfrist) – in der Regel durch eine Mängelanzeige bzw. Nachfrage seiner Auftraggeber – bekannt geworden sind“ (KG Berlin, Urteil vom 09.09.2022, AZ 21 U 1015/20). Die bloße, auf einer Verletzung der Bauüberwachungsverpflichtung des Architekten beruhende Unkenntnis vom Baumangel löst daher keine Sekundärhaftung aus (KG Berlin, a.a.O.).
Im Ausgangsfall hat der Bauherr versäumt, die Architektin vor Ablauf der fünfjährigen Gewährleistungsfrist gem. § 634 Abs. 1 Nr. 2 BGB über die Undichtigkeit des Dachs zu informieren. Dass die Architektin die Mangelursache im Hinblick auf einen möglichen eigenen Verursachungsbeitrag nicht rechtzeitig, d.h. vor Ablauf der Gewährleistungsfrist, untersucht hat, kann man ihr folglich nicht vorwerfen. Ein eigenständig verjährender Verstoß gegen die Untersuchungs- und Aufklärungspflicht liegt nicht vor. Ein eventuelles Planungs- oder Überwachungsverschulden ist unbeachtlich. Ein diesbezüglicher Gewährleistungsanspruch ist verjährt.
Fazit:
Wenn der Architekt erst nach Beendigung und Abnahme der Leistungsphase 8 von Mängeln erfährt, muss er deren Ursache untersuchen und den Bauherrn aufklären. Das gilt auch für den Fall, dass er nicht mit der Leistungsphase 9 beauftragt ist, indes allein im Hinblick auf etwaige eigene Versäumnisse. Eine Objektbegehung zur Mängelfeststellung ist bei mangelnder Beauftragung mit der Leistungsphase 9 nicht geschuldet.
Die Rechtsprechung zur Sekundärhaftung hat dazu geführt, dass eine Inanspruchnahme des Architekten nicht selten noch viele Jahre nach Fertigstellung des Projekts möglich ist. Die Aufklärungspflicht des Architekten soll nach Auffassung des BGH allerdings dann entfallen, wenn der Bauherr selbst sachkundig ist, der Bauherr einen Sachverständigen beauftragt hat oder aber die Beauftragung eines sachkundigen Dritten zumindest ankündigt (BGH, Urteil vom 26.09.2013 – VII ZR 220/12).
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