Rechtsfall: Auch Eigenleistungen des Bauherrn sind vom Architekten zu überwachen!
Architektin A wendet sich mit folgender Frage an die Rechtsberatung der AKNW: Ein Bauherr beauftragte mich als Architektin mit der Planung und Bauüberwachung (Leistungsphasen 1–8 HOAI) für den Neubau seines Einfamilienhauses. Zur Kosteneinsparung hat der Bauherr Teile der Bauausführung, die Abdichtungsarbeiten im Dachbereich, selbst übernommen. Er hat von mir hierzu weder Detailpläne noch eine Anleitung erbeten und mich auch nicht zur Überwachung herangezogen. Eine ausdrückliche vertragliche Einschränkung meiner Leistungen im Rahmen der Bauüberwachung haben wir jedoch nicht vereinbart. Nach Fertigstellung stellt sich nun heraus, dass das Dachgeschoss nicht winddicht ist. Ursache sind Ausführungsfehler bei den vom Bauherrn selbst vorgenommenen Abdichtungsarbeiten. Der Bauherr verlangt nun von mir Schadensersatz wegen unzureichender Bauüberwachung. Kann ich mich darauf berufen, für Eigenleistungen des Bauherrn nicht verantwortlich zu sein.
Antwort:
In einem vergleichbaren Fall hat das OLG Schleswig mit Hinweisbeschluss vom 05.01.2026 (12 U 2/25) klargestellt, dass Eigenleistungen des Bauherrn grundsätzlich nicht dazu führen, dass der Architekt von seinen Planungs- und Überwachungspflichten freigestellt wird. Das Gericht hat im Ergebnis die Haftung des Architekten bejaht, allerdings nicht allein, sondern unter Anrechnung eines erheblichen Mitverschuldens (40%). Die gegen die erstinstanzliche Entscheidung gerichtete Berufung wurde daraufhin zurückgenommen.
Bei Eigenleistungen des Bauherrn schulden Sie, wie das Gericht im vergleichbaren Fall ausführt, die gleiche Planungstiefe und die gleiche sorgfältige Bauüberwachung wie bei Einschaltung eines Fachunternehmens. Zwar dürfen Sie als Architektin auch bei der Übernahme von Eigenleistungen zunächst darauf vertrauen, dass der Bauherr über grundlegende Fähigkeiten für das übernommene Gewerk verfügt. Technisch anspruchsvolle oder schadensgeneigte Gewerke wie die Abdichtung sind dennoch von Ihnen als Architektin zu überwachen. Hier besteht sogar eine gesteigerte Überwachungspflicht. In diesen Fällen sind Sie verpflichtet, die Ausführung aktiv zu begleiten und erforderlichenfalls verständliche Anweisungen auch für Laien zugeben. Gerade weil kein Fachunternehmen tätig wird, steigt in diesem Fall die Kontrolldichte.
Eine Einschränkung der Haftung käme in Betracht, wenn Ihre Leistungen bezüglich der Bauüberwachung vertraglich ausdrücklich und eindeutig reduziert worden wären. Dies ist nach Ihrer Sachverhaltsschilderung bei Ihnen nicht der Fall. Aus diesem Grund kann der Bauherr grundsätzlich Schadensersatz wegen unzureichender Bauüberwachung verlangen.
Zu prüfen wäre jedoch die Frage des Mitverschuldens durch den Bauherrn. Wer als Laie ein komplexes, schadensanfälliges Gewerk wie Abdichtungsarbeiten übernimmt, ohne auf ausreichende Planung und Kontrolle zu achten, kann sich nicht auf eine vollständige Haftung des Architekten oder der Architektin berufen. Die Beurteilung der Verschuldensanteile richtet sich jeweils nach den Umständen des Einzelfalles, führt in der Praxis allerdings nicht selten zu einer prozentualen Schadensteilung.
Praxistipp
Eigenleistungen des Bauherrn sollten stets in Bezug auf Leistungsumfang und Überwachungsdichte vertraglich eindeutig geregelt werden. Die Herausnahme von Leistungspflichten sollte sodann beim Honorar berücksichtigt werden, indem vereinbart wird, dass die in Eigenleistung erbrachten Gewerke für die betroffenen Leistungsphasen – anders als nach § 4 Abs. 2 Nr. 1 HOAI grundsätzlich vorgesehen – nicht in die anrechenbaren Kosten einfließen. Wenn sich hingegen der Architekt oder die Architektin die Bauüberwachung nach den gesamten anrechenbaren Kosten vergüten lässt, kann er oder sie sich wiederum nicht auf einen vereinbarten Haftungsausschluss für Eigenleistungen berufen (vgl. OLG Celle, Urteil vom 01.03.2006 – 7 U 79/05). Bei kritischen Gewerken muss ansonsten eine engmaschige Kontrolle erfolgen und es sind vom Architekten laiengerechte Anweisungen zu erteilen. Dies ist auch entsprechend zu dokumentieren. Auf mögliche Risiken sollte der Architekt oder die Architektin den Bauherrn frühzeitig hinweisen.
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