Bauantrag: Aufklärungspflicht des Architekten über Planungsschwierigkeiten

Architekt A hat folgendes Problem, mit dem er sich an die Rechtsberatung der AKNW wendet:Der Bauherr beauftragte den Architekten mit der Planung eines Bauwerks im Außenbereich. Der Architekt erstellte die Genehmigungsplanung. Der Bauherr unterschrieb den Bauantrag, den der Architekt zwecks Erteilung einer Baugenehmigung an die Stadt S weiterreichte. Nach Ablauf von 3 Jahren wurde der Bauantrag negativ beschieden.Der Bauherr verklagt den Architekten auf Rückzahlung der auf das Architektenhonorar geleisteten Abschlagszahlungen. Der Architekt will wissen, ob er das Honorar zurückzahlen muss.Ein vergleichbarer Fall wurde kürzlich vom OLG Düsseldorf entschieden. Das OLG Düsseldorf meint, dass der Architekt aufgrund des mit dem Bauherrn geschlossenen Architektenvertrages verpflichtet ist, eine Genehmigungsplanung zu erstellen, die den geltenden bauordnungsrechtlichen und bauplanungsrechtlichen Vorschriften entsprechen muss. Die Beauftragung zur Erstellung eines Bauwerks beinhaltet gleichzeitig die Beauftragung zur Erstellung eines genehmigungsfähigen Bauplans. Der Architekt ist dem Bauherrn gegenüber verpflichtet, auf die Erteilung einer rechtmäßigen und auf Dauer bestandskräftigen Baugenehmigung hinzuwirken. Der Architekt schuldet somit eine erfolgreiche Planung. Wird die Baugenehmigung nicht erteilt, macht er sich im Regelfall schadensersatzpflichtig.Ein Planungsfehler liegt vor, wenn der Bauplan (Entwurf) nicht genehmigungsfähig ist. Bei Zweifeln über die Genehmigungsfähigkeit einer Maßnahme ist der Architekt verpflichtet, diese gegebenenfalls im Wege einer Bauvoranfrage zu klären. Er ist daher verpflichtet, den Bauherrn einerseits auf das Risiko hinzuweisen, das mit der Einreichung eines Baugesuchs vor Klärung bestehender bauplanungsrechtlicher oder baurechtlicher Zweifelsfragen hinzuweisen, und ihm andererseits die Möglichkeit des Vorbescheides aufzuzeigen. Wenn und soweit weniger aufwendige Architektenleistungen, wie beispielsweise eine Voranfrage unter Beifügung von Vorentwürfen, genügen, ist der Architekt verpflichtet, den Bauherrn nicht mit den Kosten für ein Genehmigungsverfahren zu belasten. Der Architekt ist somit verpflichtet, den Bauherrn über das Risiko vor der Einreichung eines Baugesuchs aufzuklären.Ausnahmen von dieser Pflicht bestehen zum einen, wenn der Auftrag hinsichtlich des Leistungsumfangs nur auf den Versuch gerichtet ist, eine Baugenehmigung zu erhalten. Hier schuldet der Architekt lediglich, den Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung zu stellen. Gleichwohl ist der Architekt auch hier verpflichtet, den Bauherrn - unter Ablehnung der eigenen Haftung - über eventuelle Schwierigkeiten bezogen auf die Genehmigungsfähigkeit hinzuweisen und zu erwägen, ob nicht ein Vorbescheid der bessere Weg wäre.Eine Schadensersatzpflicht des Architekten scheidet zum Zweiten auch aus, wenn der Bauherr nachweisbar mit den Bauplänen einverstanden ist, obwohl ihm bekannt ist, dass die bauordnungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit unsicher ist.Eine Schadensersatzpflicht des Architekten entfällt schließlich, wenn er dem Bauherrn nachweisbar die Möglichkeit der Beantragung des Vorbescheides aufzeigt und der Bauherr dann trotz Aufklärung über die Risiken der Genehmigungsfähigkeit ausdrücklich den Auftrag zur Entwurfs -und Genehmigungsplanung erteilt.Wenn diese Ausnahmen nicht vorliegen, wird regelmäßig ein Schadensersatzanspruch in Höhe des bereits bezahlten Honorars greifen.Praxisempfehlung:Aufgrund dieser Rechtsprechung empfiehlt es sich, die Aufklärung des Bauherrn schriftlich zu dokumentieren und sich von ihm abzeichnen zu lassen. Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung ist der Architekt für die Einhaltung der Aufklärungspflichten darlegungs- und beweispflichtig.