Genehmigungsrisiken im Rahmen der Baugenehmigung

Architekt A wendet sich an die Architektenkammer und bittet um Rechtsauskunft zu folgendem Problem:

„Ich habe mit dem Bauherrn B einen Architektenvertrag über die Entwurfs- und Genehmigungsplanung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage abgeschlossen. Im Rahmen der konkreten Vertragsverhandlungen habe ich den Bauherrn aufgrund seiner – in Bezug auf das Bauplanungsrecht sehr weitgehenden und voraussichtlich nicht umsetzbaren - Wünsche zum Bauvorhaben über die Bedeutung und Tragweite eines möglichen Verstoßes gegen die Bestimmungen des § 34 BauGB aufgeklärt und belehrt. Dennoch hielt der Bauherr an seinem Entschluss fest. Er wollte eine größtmögliche Ausnutzung seines Grundstücks und meinte, in der Sache eine ‚Verhandlungslösung’ mit den zuständigen Behörden erzielen zu können.Eine von mir eingereichte Bauvoranfrage wurde positiv entschieden. Die später erteilte Baugenehmigung wurde jedoch wieder zurückgenommen, nachdem sich ein Nachbar gegen das geplante Vorhaben zur Wehr gesetzt hat. Der Bauherr verlangt von mir Schadensersatz wegen der Rücknahme der Baugenehmigung. Außerdem verweigert er die Zahlung meines Honorars. Zu Recht?“


Nach Ihren Schilderungen stehen dem Bauherrn keine Mängelansprüche zu. Sie haben dagegen Anspruch auf Ihr Honorar.Zwar schuldet ein Architekt, der sich zur Erstellung einer Entwurfs- und Genehmigungsplanung verpflichtet hat, als Werkerfolg grundsätzlich eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung. Daher reicht es für Ihren Werkerfolg normalerweise nicht aus, wenn die Baugenehmigung zwar erst erteilt, später aber zurückgenommen wird.

Allerdings können die Vertragsparteien vereinbaren, dass und unter welchen Umständen der Bauherr das Risiko übernimmt für den Fall, dass die vom Architekten zu erstellenden Planungsleistungen nicht genehmigungsfähig sind. Hierzu führt der BGH (NJW-RR 1999, S. 1105, 1106) aus: „Von einer solchen Vereinbarung kann jedoch nur in Ausnahmefällen ausgegangen werden, etwa wenn sich der Bauherr bewusst über die Vorschriften des öffentlichen Rechts hinwegsetzen oder diese an die Grenzen des Möglichen ‚ausreizen’ will.“

Im geschilderten Fall hat der Bauherr trotz Ihrer eindeutigen Aufklärung und Darstellung der rechtlichen Bedenken über die Probleme seines Begehrens an dem Wunsch festgehalten, dass der Versuch unternommen werden soll, eine Baugenehmigung zu erzielen. Darin ist eine bewusste Übernahme des Genehmigungsrisikos durch B zu sehen.

Deshalb kann der Bauherr später nicht einwenden, die Leistung des Architekten sei mangelhaft erbracht worden, weil keine dauerhaft genehmigungsfähige Planung vorliege. Auch steht Ihnen für ihre vertragsmäßig erbrachte Werkleistung das vereinbarte Honorar zu.

Praxisempfehlung:

Der Architekt schuldet eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung. Das bedeutet, dass auch wenn sich erst in einem späteren Verwaltungsrechtsstreit herausstellen sollte, dass die ursprünglich erteilte Baugenehmigung rechtswidrig war, der Architekt verantwortlich gemacht werden kann.
Bei genehmigungsriskanten Planungen ist daher eine entsprechende umfassende und beweisbare Aufklärung des Bauherrn unumgänglich. Sinnvoll ist auch eine frühzeitige Einbindung der durch das Bauvorhaben betroffenen Nachbarn.